5 erros que síndicos cometem ao cobrar condôminos inadimplentes

# 5 erros que síndicos cometem ao cobrar condôminos inadimplentes

A cobrança de condôminos inadimplentes é, provavelmente, o aspecto mais desconfortável da gestão condominial. É também onde mais erros acontecem.

Erro 1: Expor o inadimplente publicamente

Síndicos que publicam listas de inadimplentes em murais, elevadores, grupos de WhatsApp ou redes sociais estão violando a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD, Lei 13.709/2018) e a proibição de cobrança vexatória, o que pode gerar processo por danos morais contra o condomínio.

O que fazer: em assembleia, o síndico pode informar o percentual de inadimplência e os números das unidades em atraso. Dados agregados, não exposição pessoal.

Erro 2: Esperar demais antes de agir

A tolerância excessiva joga contra o condomínio:
1. A dívida cresce com juros de 1% ao mês + correção monetária
2. A prescrição se aproxima, prazo de 5 anos (Art. 206, §5º, I, do Código Civil)

A prática recomendada é iniciar o contato formal no máximo 30 dias após o vencimento.

Erro 3: Fazer acordos sem documentar

Todo acordo de parcelamento precisa ser formalizado por escrito, com valor total da dívida atualizada, número de parcelas, datas e assinatura do devedor. Sem documentação, o acordo não tem validade jurídica.

Erro 4: Cobrar valores fora do previsto em lei e na convenção

Juros maiores que 1% ao mês, multas acima de 2% ou encargos não previstos dão ao devedor argumento jurídico para contestar os valores cobrados.

Erro 5: Não envolver apoio jurídico no momento certo

A partir do segundo mês de inadimplência, quando a cobrança amigável já foi tentada sem sucesso, a notificação extrajudicial formal já demonstra seriedade e frequentemente resolve o caso sem precisar ir a juízo.

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